当真要把房价稳住了,那一个都会要注意了ca88手

ca88手机版登录 1

与新房和二手房市场相比,土拍市场的小阳春“温度”更高。回顾节后各城市土拍,地价屡创新高,溢价率不断攀升。

最近的楼市,冰火两重天。

最近,广州有中介抛出一批打折房源,标价8折,出货价是评估均价的85折,连中介小哥都惊呆了,这是啥情况啊?

厦门2019年首场土拍也是战局激烈,共吸引了22家品牌房企参与竞拍;

有的城市,万人摇号排队买房,中签率低至1.5%;

房源还不少,这是一部分房产:

节后,杭州共进行了4场土拍,出让地块6宗,平均成交溢价率约35%;

有的城市,通宵排队买房,最低中介佣金高达10万;

ca88手机版登录 2

合肥出让6宗地块,值得注意的是,融创、金地、旭辉三家全国性大型房企均投入到土地争夺中,获得的3块地的溢价率均超过100%;

而有的城市,一边“两连降”,一边去化平平。

ca88手机版登录 3

重庆主城出让四宗地块,金科 美的、北辰等房企纷纷出手将地块收入囊中。

今年楼市的不确定性,比以往来的更猛烈些。有的在回暖,有的仍将是严寒。

▲ 表格上下可翻动

不仅仅是这些城市,济南、苏州等城市近期的土拍市场也有上扬之势。

唯一可以确定的是,经过去年一年的调整,一二线城市率先筑底,今年将开启回暖,相应的中西部三四线城市将失去投资价值,这些城市的房价将面临剧烈波动,资金将从三四线城市回撤到一二线。

细细一打听,才知道这些房产都来自于银行的不良资产拍卖,这些房主基本都是因为还不起贷款,被银行收房了。

2018年,房企拿地态度变得格外慎重。随着大环境改善,资金逐步回流,不少房企抓住这个机会,拿地补仓。近三个月,房企拿地规模明显增加,甚至出现多家房企争夺一宗地块的现象。

1

01

相较于楼市松绑的躁动,土地市场上的变化往往更加引人注目,毕竟土地和房价素来就有“面粉”和“面包”之称。那么,开发商加速补仓,是否意味着楼市回暖?土地溢价率不断攀升,“面粉”价格要高过“面包”了吗?

曙光已现,一线城市率先回温

最近还有一个数字很多年没出现了。

ca88手机版登录 4

2月份,一线城市新建商品房环比上涨0.3%;二手房止跌为赢,上涨0.1%。一线城市房价率先回温,楼市稳中向好的趋势明显。

虽说目前楼市还在高位震荡,但2018年一连串的土地流拍数据很有代表意义,给买房者传递了重大信号。

二线土地市场局部回暖

从2014至今,进过大大小小几轮调控,房价却越涨越高。

8月10日,太原国土局举行的一场备受关注的土地拍卖会,本来竞拍的土地都是交通便利、环境优美的好地段,却意外爆出大冷门。最终,地处南内环西街,太原煤气化公司原用地范围内的8宗地块全部流拍!

从城市排名来看,一二线城市仍然是房企投资拿地的重点。

而房价越涨,房价的接受度越高,刚需、投资打算买房的人群更多。

ca88手机版登录 5

统计数据显示,2019年1月,全国土地成交金额TOP10城市总计成交1586亿元,同比上涨4%。西安、郑州、太原等中西部城市榜上有名。其中,西安和太原同比涨幅分别高达233%和553%。

另外,由于一线城市调控收紧的时间最早,随着调控边际效应递减,此前积压的购房需求将批量释放,尤其是那些调控政策即将“解绑”的城市。

太原作为省会城市,却拍出了这样的结果,惊呆了地产界人士和到场媒体。

2019年2月,全国土地成交金额TOP10城市累计成交2565亿元,从全国住宅用地成交总价TOP10来看,入榜地块中3宗位于北京,福州和上海分别有2宗地块入榜,广州、苏州和杭州各入榜一宗地块。

春节假期后,部分地方楼市传出“小阳春”行情,一些楼盘成交价量均有所反弹。

山西土地竞拍遇冷,只是今年土地流拍中的冰山一角。根据2018年数据显示:

为什么说二线城市土地市场回暖了呢?

2月份四个一线城市新房成交面积同比均上涨,房价也有所松动。一线和部分二线城市由于率先调控,率先降温,如今已处于市场底部,有一定的回升动力。

●一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;

第一,二线城市土地流拍率降低,2019年1-2月,二线城市共推出499宗地,流拍22宗,流拍率为4.41%,相较于去年同期有所下降。

以深圳为例,从2014年开始,非深户购房就被层层加码,社保从满1年、3年,一直增加到5年。掐指一算,从2014年到2019年,刚好是满5年社保的年限,此时深圳将释放之前堆积的大量购房需求。

●二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;

ca88手机版登录,第二,参谋长在之前的文章里就说过,经济发展较为快速的东部城市对人口有较强的吸引力,住房需求旺盛,这些城市也一直是开发商投资的重点。但随着中西部地区经济崛起,一些核心二线城市也成为开发商投资的热门选择。

如果你有钱买房,却一直卡在了社保上,现在好不容易机会来了,这个时候你不会买吗?

●三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。

开发商加速拿地补仓

2

截止到7月底,全国房地产市场土地流拍一共有796宗。从整体流拍规模来看,今年将达到历史峰值。

绿城中国行政总裁张亚东近日表示,现在的房子都是两年前拿地,利润都是靠三年前的项目。没有房子卖是最痛苦的,因为没有房子就没有回款,也就没有投资,要下大力气解决拿地问题。

土地流拍,反向刺激信贷松绑

和前几年的数据对比,会发现今年流拍城市,一二线城市总数增多。2018年,天津流拍宗数高达12宗,而去年天津只有4宗。2017年流拍宗数较多的城市是乌鲁木齐达到21宗,而2011年是沈阳93宗。显然,风格已切换。

这段话的意思简单总结就是,目前处于无房可卖的状态,但今年会多拿地解决这个问题。但值得注意的是,这句话不仅仅是绿城的现状,也是不少房企的真实情况。我们先来看一组数据:

楼市牛市能否真正出现,还需要看信贷的宽松程度,特别是“认房又认贷”是否继续执行。

ca88手机版登录 6

ca88手机版登录 7

2018年,随着对房贷政策全面从严,房企从资金端到资产端的现金流大幅度被挤压。2018 年全国土地流拍率创历史新高,共流拍土地 1808 块,较2017年大幅上涨93.16%。

02

数据来源同策研究院、wind、国家统计局、dataln

其中,一线城市流拍土地 21 宗,二线城市流拍 519 宗,三四线城市流拍 1268 宗。资金压力成为本波土地流拍的重要原因。

到底是什么原因导致土地流拍?

通过上图的数据,我们不难发现,多数房企拿地销售比大幅下降,金茂跌幅甚至超过50个百分点。这是为什么呢?2018年土地市场降温,开发商拿地热情减少,面对严苛的调控,开发商采取了保守战术,去年土拍市场出现了不少底价成交和流拍现象,因此开发商土地储备量少也并不奇怪。

在商品房用地供给上,也存在一些限制,比如加大建设租赁房 、共有产权住房、经济适用房,都一定程度上减少了商品房用地。一些土地配建政策,如开发商需承担幼儿园、绿化公园等社区公共项目的建设,以及竞自持的规定等,都对开发商的拿地热情起到一定的抑制。

▌?公司钱紧

对开发商而言,无论是楼市上行期还是下行期,有地在手都会淡定很多。当前楼市局部回暖,加速回款则是当前的重要目的,对于部分资金链紧张的中小房企来说更是如此。

市场的不景气,影响了企业拿地的决策。

房地产公司竞拍土地时,最需要的是现金流。而目前公司的现金流数实在不可细算,反而是资产负债率很吓人。

当前房企融资环境改善,开发商或加速补仓。虽然当前房企销售的压力依旧,但自2018年年底,开发商融资环境有所改善,央行多次降准后,开发商发债总量与发债个数远远超过去年。截至2月22日,今年开发商境内发债规模高达928.4亿,同比增加97.1%;地产债发行数量136只,同比增加72.1%。

另一方面,居民房贷也降温,销售回款慢,溢价率也偏高,收紧房企融资渠道,都增加了企业的资金压力。

房地产企业的资产负债率高达75%,远超过目前的钢铁、化工等行业。

对于目前手中缺地的开发商而言,自然会利用当前的窗口期加速拿地。那么房企加速拿地,房价会因此上涨吗?

常理来说,土地流拍会直接导致财政收入的减少。但2018年全国卖地收入6.5万亿,创下历史新高,土地收入仍然占到地方预算收入的2/3。说明政府为避免财政收入的大幅减少,增加了土地供应。

高负债率的公司,流动比率较低,是把双刃剑,运用好可给公司带来更高的净资产收益率,运用不好则加重了经营负担。比如泰禾集团、泛海控股、绿地、佳兆业、融创、恒大等知名企业,这些大型公司光还债一年就要上百亿元。

“面粉”贵于“面包”?

综合WIND数据显示,2018年土地供应同比涨近10%,增幅集中在住宅用地的供应。但土地有限,无限供地肯定是不可持续的。

如此之高的负债,不得不让房企在拿地环节反复斟酌,是否拿地,很关键原因是房价走势。如果未来房价上涨,上行期的债务扩张,是弯道超车的大杀器;但如果未来房价下跌或者高位横盘震荡,那么下行期的债务扩张,是自己给自己埋下地雷。

首先,参谋长要和大家说明一下部分城市地块出现高溢价率的原因。二线城市房价较为平稳,商品房销售有所提升,迎来楼市“小阳春”。部分近期成交的地块,曾出现过土地流拍,降低出让价格、降低自持租赁住房等要求后,地块具备一定的吸引力。

今年,国家统计局发布的2019年1-2月份全国房企购置土地面积、成交价也均有2位数的下降。这种情况也要改观。

用经典的面粉与面包例子也能解释这种情况:楼市上涨期,面粉价格贵过面包,但在面粉价的刺激下,面包价格也会随之上涨。所以,每逢“地王”出现,周边房价也会大涨,面粉的刺激效应可见一斑。

事实上,2019年热门城市土地市场整体依然处于低迷状态。最新统计数据显示,截至3月18日,全国卖地最多的50个大城市合计土地成交金额为5966.9亿元,同比减少了20%。其中,35个城市土地出让溢价率下调。从整体数据可以看出,当前土地市场仅是局部回暖,溢价率较高的地块也是极个别。

文武之道一张一弛,今年的信贷政策肯定是偏宽松的,从年初央行放水就可以看出来。另外,目前流动性相对充裕,各地也在降低购房利率上浮水平。

然而,在楼市调整期,面包价格虽然短期仍可维持高位,但面粉却已不是每个糕点铺都能买得起了。若面粉还不降价,糕点铺是否还要购买面粉,就有很大风险性和对赌成分,因为其要考虑面包的未来收益。

参谋长在之前的文章里就有提到过,调控的目的本就不是降房价,而是稳房价,未来的房地产行业仍会稳步增长,这与房地产的地位密切相关。首先,房地产作为经济的“支柱产业”,随着经济的不断上涨,自然决定了房地产不断增长的态势。其次,城镇化进程离不开房地产的推动,未来二三十年,还将有2亿人口进入城市,房地产行业需要为这些人口提供住房。随着房地产调控政策见顶以及大环境的改善,2019年开放商对于房地产的走势持乐观状态,但购房者不必太过担心,这里的不断上涨并不是大幅上涨,而是小范围内合理波动。

3

回到这次太原流拍事件上,8块热点区域黄金地块,只有北京润置商业运营管理有限公司(SP-1844地块)和金茂投资管理(天津)有限公司(SP-1848地块)报名,但因出价不达拍卖底价,没有交易成功。

ca88手机版登录 8

一城一策,哪些城市会松绑?

很多公司是没有信心再去拿地的,因为土地储备减少,很多公司已经不需要那么多的员工,所以裁员是不可避免的。

这些城市要注意了

面临经济的不确定性,楼市应该还会持续松绑。

▌?调控持续

就目前的大趋势来看,今年的土地市场重点会回归二线城市。一线城市虽然也是房企投资的重点,但由于一线城市出让地块较少,房企会将投资目光聚集在二线城市,一些省会城市以及经济发展较为快速的城市将会被列入重点投资对象,尤其是长三角地区城市,环沪的土地市场热情本就高昂。另外,在核心城市周边的三四线城市可能会被房企持续关注,其他城市可能面临去库存的现状,开发商拿地也相对谨慎。整体来看,三四线土地市场将持续降温。

要知道,2019年1-2月,全国住房销售面积再度负增长,而上一次负增长还是在2015年。

前面讲到广州有8折房产出售主要是因为断供。

总之,土地储备量的多少决定了开发商的市场占有率以及竞争力。2019年的土地市场总体呈现稳中有升的状态,二线城市会出现局部热度。但在参谋长看来,“地王时代”或将远去,土地市场过热现象出现可能微乎其微,在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标之下,平稳理性将成为未来房地产市场的发展态势。

所以,在一城一策的新调控基调下,会有越来越多的城市试探松绑调控政策。

去过广州的朋友都知道,广州的各种金融非常普遍,小额贷款、p2p、现金贷,很多金融新公司都立足广州,这城市有这样的氛围,但是今年情况实在不好,调控升级、银行严控资金流入房地产、P2P不消停,股市赔钱,再加上实业困难,生意难做,对于一些举债买房,杠杆率很高的购房客来说,资金链断裂是难以避免的。

一般而言,楼市下行相对严重、仍旧受高库存之累的三四线城市会优先松绑,二线城市其次,一线城市顶多政策微调,大幅松绑的几率最小。

断供现象造成极大影响,不仅是银行的不良资产攀升,还有开发商,最倒霉的还是购房者,损失很大。

需要注意的是,大多数三四线城市本就没上马楼市调控政策,本身就是宽松得不能再宽松。所谓松绑楼市,对他们可能毫无意义。楼市调控是否转向,对于稳定当地楼市,也不会有太多实质性影响。

调控还在继续,短时间还看不到结束的时间,一些抱有幻想的人可能这次失望的时间比较长。

相比于松绑,这些地方可能会亲自上场托市,山东省菏泽市成武县已出台政策,买房给补贴,鼓励农民进城购房。

目前全国有50多城市加入了限购行列,基本上一二线城市都已成为限购城市。多数情况下,本市户籍可购买2套住房,非本市户籍可购买1套住房。

要记住,小恩小惠,并不足以提振楼市。相反,托底越是积极,越说明市场本身存在问题。

限贷是加大买房的门槛金额,降低举债买房风险,减少出现广州这种大量的断供房源。

对于二线城市来说,楼市松绑的目的在于稳定市场。如果量价齐跌的趋势在延续,那么松绑就能得到支持。如果量价齐升,楼市又有复苏乃至上涨的苗头,想要松绑调控、以此火上浇油并不容易。

限贷和限购同等重要。从去年开始到今年7月,全国首套房平均利率已连续19个月上涨。

对于一线城市来说,楼市调控大幅松绑的可能性并不大。在2014年那一轮取消限购潮中,全国所有二三线城市都迅速取消限购,只有北上广深四大一线城市一直保留至今。

按照平均利率水平,贷款100万分期30年,现在买房要比去年同期买房多还约20万的利息。因此就算1年下来房价没涨,购房成本还是增加了约20万。这对于普通家庭而言,不得不说一年白忙活了。

这一次,一线城市也不会有例外。

政策趋紧下,房子不好卖了,开盘必然亏,不开盘,谁又能再耗个三五年?

4

面对购房客数量大减,市场供过于求的局面,显然此时购地的风报比更大,土地流拍数增多。

楼市分化是主流,买房如何找准优质资产?

▌?躺赚时代过去了

大家买房子,绝不仅仅是为了自住,投资也是隐含的价值。谁不想白住一套房,还顺带赚一笔钱呢?

曾经,房地产的特点就是躺赚,无非就是赚多赚少的问题,但现在事情在起变化了。

其实,一座城市的一切价值都体现在它的房价当中。一座城市的房价,锚定了了这座城市的价值。正所谓便宜没好货,好货不便宜。买房,一定要擦亮你的双眼,找准优质的城市进行投资。

昨天恒大总裁夏海均就表示,一线、二线是未来房地产发展最好的区域。恒大将持续覆盖一线、二线城市和经济发达的三线、地级市,四线不准备去。

一二线的热点城市,由于前期调控过严,未来房贷、行政性措施放松,价格会有所回升。

这种判断有很多的数据支持,比如猫哥一直说的人口。

三四线城市及其他非热点地区,相对缺乏人口、产业的支撑,棚改货币化政策也在退出,加之前期已经透支了涨幅,未来会面临很大的下调压力。

2017年,山东、河南、黑龙江、吉林四省净流出人口数最多,分别达到42.33万、38.00万、18.11万和16.22万。

这里给大家三点建议——

整体来看,全国约一半省区常住人口净流出。

刚需族:注意个税社保别断缴,买房量力而行。

ca88手机版登录 9

改善型:认清是首套还是二套,普通还是非普通住房。

人口数量减少,将带动地区经济下行。

投资客:注意投资配置,尤其要布局一二线热点城市,特别是近两年跌幅较大的热点城市热点区域。

更为严峻的是,目前人口红利期已过。大家听到更多的话题是全面放开二胎政策,但生育率下降,结婚率降低、离婚率升高……

综合自:房地产经纪之家、国民经略等

人口尤其是小学生的数量是考察房地产潜力的重要指标,这些数据在多个城市拐头向下一定会影响这些城市的未来房价。

快来加入各片区买房交流群

对于个人来说,还是一贯的观点,刚需不分时间,投资需谨慎,多看看那些经济稳健,人口净流入的区域会更靠谱。更多问题,可以关注本公众号,咱慢慢聊。

结束语:大量粉丝还没有养成阅读后点赞的习惯,希望大家在阅读后顺便点赞,如果喜欢,也请分享给身边的朋友,以示对我们的鼓励!

ca88手机版登录 10

|好文推荐|

喜欢这篇文章的人也喜欢 · · · · · ·

?中国GDP破80万亿,辉煌的房地产时代已经成为过去式了么?

?离不开的一线,回不去的三线,那我们去二线安家可好?

?政府不再垄断住房土地供应,集体土地可建房,小产权房将转正?

?一线城市靠边站,这3个二线城市,将成为今年楼市新的热点

欢迎大家留言,小胖大少等你!

扫描加微信,拉您入群,

多名专家实时在线,

免费解答购房问题咨询!

ca88手机版登录 11

ca88手机版登录 12

ca88手机版登录 13

本文由亚洲城88娱乐发布于ca88手机版登录,转载请注明出处:当真要把房价稳住了,那一个都会要注意了ca88手

您可能还会对下面的文章感兴趣: