还将紧凑吗,大型房企先河积极去杠杆

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中原地产首席分析师张大伟表示,从今年一季度情况看,房地产企业盈利情况良好。不过,随着调控的影响逐渐显现,信贷政策收紧,企业资金成本上涨,房地产企业的利润率将有所降低,部分企业资金链开始吃紧。

易居房地产研究院的统计数据显示,上半年发债规模前五名的上市企业在土地市场均有不同程度的拿地动作。其中,上半年负债总额510.47亿元,资产负债率为85.60%的信达地产曾在一周时间内先后在杭州、上海竞得两宗高溢价率地块,耗资近200亿元。

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中国指数研究院相关负责人分析称,2018年以来,房地产企业融资进入监管最严厉时期,各房企融资状况分化加剧,伴随金融监管加强,主动去杠杆成为房企控风险的重要策略。例如,恒大提出,到2018年末资产负债率从71.1%下降到60%左右,2019年末下降到55%左右;五矿地产与融信也表明,未来企业将进一步降低净负债率。有业内人士认为,在金融监管加强以及“房住不炒”的调控基调下,房企去杠杆持续主动推进,房地产行业的金融风险持续降低。记者 高伟

房玲也分析认为,未来虽然房企的整体融资环境向好,随着公开发行债务规模逐步逼近上限,房企若还有融资需求便不得不选择成本略高的非公开发行方式,因此房企后期的融资利好优势也可能进一步收窄。

在近一周内,10家龙头房企中止公司债的发行,累计金额接近500亿元。对于房地产企业来说,只要能够融到资金就是好的,而如今的中止发债更多的是大环境和监管层带来的影响。

2017年以来,金融监管力度逐步加强,多个部门陆续表示要规范购房融资行为,银行、信托、证券交易所等相继出台政策,对房企融资规模、渠道、方式等作出进一步规范,对企业的资质审核与资金管控更加规范和严格,推动房地产行业持续去杠杆和降风险。

同策咨询研究部总监张宏伟告诉《经济参考报》记者,对于上市房企来讲,融资之后首先是增加土地储备,为后续开发做长远打算。为了解上市房企的资金状况,该机构对159家房地产上市企业资金状况梳理分析。

高杠杆率已经成为房企常态,对于进入还债期的房企来说,发行公司债无疑是暂时解决问题的方法之一。然而近年来高层对房地产市场的政策是持续收紧的,对房地产市场去杠杆的目标规划明确,上市房企借新补旧的行为显然如此目标相左,由于前几年的疯狂扩张,到2018年,债务集中到期,今年迎来了近2000亿的高额还债额,在当前宏观上金融政策可能收紧的形势下,给房企发债适当降温,也是防范金融风险的需要。房地产公司发债中止只是暂时,长期来看,通过发行公司债还是房地产公司融资的主要渠道之一。

近日,金地股份有限公司宣布,公司拟公开发行2018年第二期公司债券30亿元,债券所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。中天金融集团股份有限公司称,拟非公开发行2018年度公司债券60亿元。

对此,严跃进表示,监管部门重点关注房企发债问题,意味着房企发债政策趋紧或在所难免。他告诉记者,“从上半年A股上市房企公司债的发行来看,融资成本总体趋于上行。换而言之,发债的最好时机开始消失。这意味着对很多房企来说,在下半年获取低廉的债务融资或比较困难。尤其是近期部分评级机构下调了个别房企债券的信用等级,可能会使其他房企发债也面临压力。”

近一周内,包括合生创展、富力地产、碧桂园、花样年、新城控股、上海宝龙实业、福晟集团等10家房地产企业陆续中止了公司债发行。据市场机构不完全统计,中止发行债券累计金额接近500亿元。是因为融资成本上升吗?未来融资还将继续收紧吗?

综合房地产上市公司一季报数据,截至2018年一季度末,房地产行业资产负债率仅次于银行和非银金融。一季度136家房地产开发企业中,有近40家公司资产负债率超过80%,占比接近26%,近一半企业资产负债率超过70%。

9月26日,克而瑞研究中心发布的统计数据显示,今年上半年,万科、保利、招商蛇口、碧桂园等65家房企总的有息负债为36350亿元,相比2015年末的32467亿元,高出了12%。其中大部分的房企负债都有不同程度增长,仅14家房企有所下降。

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受监管收紧影响,近两年国内房地产发债规模大幅萎缩。中国指数研究院最新研报显示,前两年,房地产行业的融资环境相对宽松,公司债发行条件放宽,推动房地产债券发行呈井喷式增长。2015年房地产发债6682亿元,2016年发行量进一步飙升至1.15万亿元,同比扩张72%。但自2016年四季度起,房企发债政策收紧,2017年房企发债规模大幅下降。WIND数据显示,2017年房地产企业共发行公司债85支,总规模940.8亿元,较2016年的7955.5亿元下降88.17%。

9月9日,四川蓝光发展股份有限公司发布公告称,其计划发行2016年第一期公司债券,债券基础发行规模为人民币10亿元。拟将本次债券募集资金扣除发行费用后用于改善债务结构、偿还公司债务以及补充营运资金。

根据Wind统计数据显示,在2017年,126家上市房企负债合计超过6.58万亿元,同比2016年,增长幅度达到34%,平均负债率达到了惊人的79.1%,相比去年上升1.85个百分点,已经十分接近80%的红线,其中,35家上市房企资产负债率已经超过了80%。万科、绿地、保利三家龙头企业的发债规模已经超过5000亿元,万科甚至达到了惊人的9786.7亿万,逼近万亿大关。

市场机构统计显示,房地产行业整体负债率再创新高。WIND资讯数据显示,2017年全年,136家上市房企平均负债率达到79.1%,为2005年以来的最高位。在136家上市房企中,负债超过百亿元的房企有67家,占比49%;负债超过300亿元的房企有37家,占比为27%,其中,万科、绿地控股、保利地产等企业负债均超过3000亿元。

此外,中房地产、五洲国际等企业也有不同规模的发债动作,9月以来十几家房企发债规模超过500亿。这些企业表示,发行债券是为进一步改善公司债务结构、拓宽公司融资渠道、满足公司资金需求。

ca88手机版登录,负债率攀高 大型房企着手主动去杠杆

克而瑞研究中心分析师房玲认为,总体来看,2016年上半年上市房企的债务及融资方面呈现以下几大特点:现金总量较2015年末显著提升;公司债发债潮引发房企负债总量上升,但长短期债务结构明显优化;净负债率总体水平“明降暗升”,但平均融资成本进一步下降。

今年以来上市房企发债融资动作频繁,截至目前发债规模逼近万亿。业内分析认为,依赖高负债激进拿地或并购扩张的房企正在累积风险。一方面,融资渠道或将收紧;另一方面当房价下调,绝大部分房企将面临空前的资金压力。

预警 融资渠道或再次收紧

据《经济参考报》记者统计,出于购置土地、偿还债务等资金需求,进入下半年后上市房企持续在资本市场发债融资。仅仅以公司债为例,9月份以来,先后有越秀地产、碧桂园、蓝光发展、莱蒙国际、中房地产、五洲国际等企业陆续公布了发债计划。

广发证券分析师乐嘉栋表示,从整个上半年情况来看,货币流动性持续宽松,而整个市场缺乏可投的优质资产,地产行业成为吸收流动性的重要载体。“但进入下半年,成交端的逐步下滑,会抑制房企的开发投资,房企的融资活动或将逐步降温。”

综合上半年财务数据,上市房企资产负债率依然处在阶段性高位。尤其是龙头房企的资产负债率普遍较高,例如嘉凯城资产负债率为93.55%,较上年84.64%提高8.91个百分点;此外,包括万科、华夏幸福、绿地控股等18家房企资产负债率达到80%以上。

值得一提的是,碧桂园、蓝光发展、中房地产等企业公布的发债用途均包括了偿还旧债部分。事实上,借新偿旧是上市房企普遍采取的资本运作方式。

融资 房企举债规模近万亿

其中,对于重点关注的三、四线城市房地产发债项目,已经有券商人士透露其公司不再受理。而一些评级较低的房企,特别是民营企业发行私募债也将暂缓。

9月5日,碧桂园控股有限公司宣布,公司于9月2日完成全称为“碧桂园控股有限公司2016年非公开发行公司债券”的发行,发行总额为人民币100亿元。第四期发行金额为人民币41.7亿元,票面利率为每年4.15%,年期为4年,碧桂园称,发行国内2016年第四期非公开发行债券的所得款项将用作集团若干现有债务再融资及一般营运资本用途。

Wind统计数据显示,2016年前8个月,房地产行业上市企业的债券发行量共990只,超过2015年全年总数。截至9月19日,发行规模已经突破9600亿元,为2015年同期的三倍以上。

一位业内人士分析指出,依赖资金杠杆激进拿地、大举扩张的上市企业正在累积风险。一方面监管层正在逐渐释放收紧银根的信号,这意味着房地产企业普遍采取的“借新偿旧”模式将难以为继;另一方面,尽管当前全国范围的大中城市房价仍在上涨,但是一旦进入价格下行通道,将有八成左右的企业面临财务压力。

从有息负债总量的排名来看,企业规模越大,有息负债也会相对越高。上半年的数据显示,恒大、绿地、万达有息负债位列前三。

压力 负债率居高不下

不仅如此,近日有市场消息指出,未来监管部门将重点关注“房地产、市政建设、产能过剩”等行业公司债券发行情况。以房地产行业为例,将关注房地产企业三、四线城市项目的销售情况及去化情况、土地储备情况信息披露,募集资金用途和规模合理性核查。

9月26日,荣盛房地产发展股份有限公司公告称,拟发行债券规模不超过人民币70亿元的公司债券,募集资金将用于偿还公司借款、调整公司债务结构;并拟用剩余部分资金补充公司营运资金,改善公司财务状况等。

乐嘉栋认为,未来房企面临的风险,一方面是资产端的资金抑制带来资金紧缩,另一方面则是当前货币环境下居民杠杆利用水平较高,未来若流动性充裕情况生变,开发商回款压力将加大。

值得一提的是,证监会在7月末表示,不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。业内认为,这意味着监管层正在收紧房企的融资渠道。

“这些房企在今年上半年的债务融资规模较大,凸显较为积极的战略扩张态势。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉《经济参考报》记者,当然对这类房企来说,需要警惕的是后期相应的偿债压力和市场风险。

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